یارانه مسکن؛ خوب یا بد؟

عبارات مهم : اروپا

دنیای اقتصاد نوشت: بررسی ها از تجربه توسعه بازار تسهیلات رهنی در کشورهای متفاوت نشان می دهد وام های حمایتی خرید مسکن در قالب دو مدل «یارانه بی قید و شرط جهت همه متقاضیان» و «اولویت بخشی به منزل اولی ها» پرداخت می شود. تجربه روسیه در مدل دوم که به صورت تخصیص یارانه هدفمند به قیمت سود تسهیلات خرید مسکن جهت تقاضای مصرفی اجرایی شده، آثار مثبت در تنظیم بازار ملک و تقویت قیمت مالکیت در این کشور داشته است.

در آمریکا یک طرح از طرف نمایندگان جهت عوض کردن مدل تخصیص یارانه به قیمت سود وام های رهنی تهیه شده است که در صورت اجرا، دامنه پوشش متقاضیان تسهیلات ارزان قیمت را به منزل اولی ها محدود می کند. در این کشور اجرای مدل اول طی دوره های متفاوت زمانی، جنبش غیرهدفمند تقاضای خرید مسکن و در نتیجه شکل گیری حباب قیمتی را در پی داشت. در اروپا نیز همین مدل باعث شده است طبقه ثروتمند بیشترین سهم از یارانه وام مسکن را در اختیار بگیرد. کارشناسان بین المللی تاکید می کنند یارانه های هدفمند می تواند تا حد قابل توجهی، مسئله مسکن اقشار ضعیف و کم درآمد را مرتفع کند. بعضی کشورهای اروپایی بعد از بحران مالی سال ۲۰۰۸ اصلاح بازار وام رهنی را کلید زدند.

خوب یا بد؟ , یارانه مسکن

وام مسکن به سبک شرقی

مدل تامین مالی متقاضیان خرید مسکن در اروپا و آمریکا از «پرداخت یارانه بی قید و شرط» به «سبک روسی» عوض کردن می کند. بازار تسهیلات رهنی -وام های خرید مسکن- در کشورهای متفاوت دنیا به دو شکل مشمول یارانه قیمت سود قرار می گیرد به طوری که بعضی دولت ها جهت کم کردن بهای تمام شده است وام مسکن و پایین آوردن هزینه صاحب منزل شدن، همه اقشار متقاضی (هم ثروتمندان، هم متقاضیان تبدیل به احسن ملک خود و هم منزل اولی ها) را تحت پوشش یارانه وام قرار می دهند و بعضی دیگر، از مدل «یارانه هدفمند» استفاده می کنند.

سبک شرقی شارژ مالی خریداران مسکن، با اصلاح فرآیند پرداخت وام ملکی در آمریکا و اروپا، گسترش پیدا می‌کند.

روش اول که آمریکا و انگلیس تجربه طولانی استفاده از آن را دارند، مطابق آثار به جا مانده از پیامد یارانه بی قید و شرط در بازار مسکن این دو کشور، جنبش دست جمعی تقاضا با وام ارزان موجب جنبش شدید قیمت مسکن و شکل گیری حباب و بعد از آن، رکود ویرانگر فعالیت های ساختمانی می شود. ولی در روش دوم که بازار مسکن روسیه سال ها است که از آن بهره می برد، یارانه قیمت سود وام خرید مسکن به شکل محدود و هدفمند در اختیار اقشار خاص (خانه اولی ها) قرار می گیرد.

یارانه وام مسکن مطابق این دو تجربه، یک تیغ دو لبه است که در شکل نامناسب به کارگیری، اثر سوء به همراه دارد ولی در شکل صحیح، کارکرد درستی از خود به جا می گذارد. سبک روسی پرداخت وام مسکن، فقط به «یارانه هدفمند» ختم نمی شود بلکه، وجود «بازار رقابتی» در پرداخت تسهیلات -تنوع بانک ها و موسسات مالی فعال در بازار رهنی- و در عین حال «نقش پررنگ شهرداری ها» در عرضه انبوه خانه، مولفه های موفقیت دولت در تنظیم بخش مسکن و کارکرد صحیح نظام تامین مالی مسکن در این کشور محسوب می شود.

در آمریکا قرار است طرح اولویت بخشی به منزل اولی ها جهت پرداخت یارانه وام خرید مسکن به اجرا درآید. در دهه ۱۹۸۰ میلادی، مارگارت تاچر و رونالد ریگان تلاش های زیادی جهت زیاد کردن مالکیت مسکن شکل دادند. در بریتانیا، تاچر مسکن های دولتی را جهت منزل دار شدن مستأجران به چوب حراج زد. در آمریکا، ریگان سیاست راحت سازی قوانین بازارهای مالی و زیاد کردن اعتباردهی رهنی را در پیش گرفت. در آن وقت هر دو کشور تخفیف های مالیاتی گسترده ای جهت وام های رهنی فراهم کردند، امری که موجب تسهیل فروش مسکن شد. اتخاذ این سیاست ها ولی چندان رضایت سیاست گذاران را در پی نداشت، آیا که منجر به انفجار رونق مسکن دهه ۱۹۸۰ میلادی بریتانیا شد.

خوب یا بد؟ , یارانه مسکن

در این راستا دولت بریتانیا در نهایت تصمیم گرفت اعطای یارانه وام های رهنی را که یکی از عوامل التهاب بازار مسکن این کشور بود لغو کند. دولت آمریکا ولی همچنان یارانه وام های مسکن را پرداخت می کند. یارانه وام های رهنی به مالکان منزل ها این اجازه را می دهد که هزینه های بهره وام را از تعهدات مالیاتی خود کسر کنند. در آمریکا، مجموع این یارانه ها هر سال بالغ بر حدود ۷۰ میلیارد دلار است (چیزی در حدود ۳۷/ ۰ درصد تولید ناخالص داخلی آمریکا). در این رابطه ولی جمهوری خواهان کنگره اخیرا طرحی را معرفی کرده اند که پرداخت یارانه وام های مسکن را هدفمند خواهد ساخت، طرحی که هر سال میلیاردها دلار از منابع خزانه داری را بعد انداز خواهد کرد. گرچه اغلب اقتصاددانان بر ناکارآمدی یارانه وام رهنی بی قید و شرط اجماع نظر دارند، ولی به عقیده آنها یارانه های هدفمند می تواند تا حد زیادی مسئله مسکن قشر ضعیف و کم درآمد را مرتفع سازد و قیمت منزل دار شدن را در اقتصاد زیاد کردن دهد.

«یارانه مسکن»: خوب یا بد؟

براساس یک مطالعه بین المللی دوازده کشور عضو اتحادیه اروپا در کدهای مالیاتی خود نوعی از «تخفیف بهره وام های مسکن (MID)» را جای داده اند. البته میانگین یارانه مسکن اروپایی ها چیزی در حدود یک دهم یارانه پرداختی دولت آمریکا است (یعنی در حدود ۰۵/ ۰ درصد تولید ناخالص داخلی). در این میان، هلند با پرداخت ۲ درصد از تولید ناخالص داخلی خود، بالاترین میزان یارانه های مسکن را در کشورهای اروپایی دارد. شواهد اندکی وجود دارد که نشان می دهد «تخفیف بهره وام های مسکن» اثر مثبتی بر قیمت منزل دار شدن دارد.

سبک شرقی شارژ مالی خریداران مسکن، با اصلاح فرآیند پرداخت وام ملکی در آمریکا و اروپا، گسترش پیدا می‌کند.

به علاوه مطالعات اخیری که در کشورهای ثروتمند صورت گرفته بیانگر آن است که «تخفیف بهره وام های مسکن» اثری ندارد. از طرفی یارانه وام های مسکن با توجه به اینکه خطر ایجاد حباب مسکن را زیاد کردن می دهد می توانند از لحاظ اقتصادی، سیاستی نادرست تلقی شود. در این رابطه کمیسیون اروپا دولت سوئد را به خاطر پرداخت گسترده و بدون کنترل یارانه وام های مسکن سرزنش کرده، آیا که اعتقاد است این سیاست می تواند منجر به زیاد کردن بدهی خانوار و تورم قیمت مسکن شود. تمام شواهد تاکنون بیانگر ناکارآمدی یارانه وام های رهنی بوده اند، ولی داستان به اینجا ختم نمی شود.

از وقت بحران مالی سال ۲۰۰۸، سه کشور عضو اتحادیه اروپا «تخفیف بهره وام های مسکن (یارانه وام مسکن)» را جایگزین یا آن را اصلاح کرده اند. ایرلند، اسپانیا و یونان از جمله کشورهایی هستند که بعد از فروپاشی بخش مسکن، پرداخت یارانه ها را لغو کرده اند. در این زمینه، اطلاعات «اکونومیست» نشان می دهد: لغو یارانه های مسکن به تنهایی نمی تواند مانع بروز حباب بازار مسکن شود؛ استرالیا، نیوزلند و کانادا کشورهایی هستند که بدون پرداخت یارانه وام های مسکن، دچار حباب بازار مسکن شده است اند.

خوب یا بد؟ , یارانه مسکن

به عقیده صاحب نظران، پرداخت یارانه وام های مسکن لااقل زمانی می تواند قابل دفاع باشد که منافع آن به طور عادلانه نصیب سطوح متفاوت درآمدی شود. در هلند و بسیاری دیگر از کشورهای اروپا، خانوارهای ثروتمند بیشترین منفعت را از یارانه وام های مسکن می برند. در آمریکا حدود ۷۰ درصد این یارانه ها به ۲۰ درصد بالایی جامعه تعلق می گیرد. در این کشور، ۷ میلیون خانوار با درآمد هر سال بالاتر از ۲۰۰ هزار دلار زیاد از ۵۵ میلیون خانواری که درآمد کمتر از ۵۰ هزار دلار دارند یارانه مسکن دریافت می کنند.

ادوارد گلاسر، استاد اقتصاد دانشگاه هاروارد در این رابطه می نویسد: «صرف نظر از اثرات مخرب توزیعی این نوع یارانه در آمریکا، پرداخت یارانه وام مسکن به شکل کنونی ابزاری ناکارآمد است.» با وجود گستردگی یارانه های پرداختی بخش مسکن در آمریکا، قیمت مالکیت منزل در این کشور در کمترین میزان تاریخی خود قرار دارد. آمارهای قیمت مالکیت منزل در آمریکا مربوط به سپتامبر سال ۲۰۱۷ در سطح ۹/ ۶۳ درصد قرار داشت (جایگاه سی ونهم در جهان). در این راستا، جمهوری خواهان امیدوارند به واسطه طرح تازه خود یارانه های پرداختی را به وام های حداکثر تا سقف ۵۰۰ هزار دلار – در حال حاضر یارانه وام های رهنی حداکثر به وام های تا یک میلیون دلار تعلق می گیرد – و تنها متقاضیان منزل اولی محدود سازند.

به عقیده کارشناسان این طرح جمهوری خواهان طی ۱۰ سال بیش از ۱۰۰ میلیارد دلار از ذخایر خزانه داری را صرفه جویی می کند. بر اساس بررسی های شرکت داده ای «کُرلجیک»، طرح تازه جمهوری خواهان تنها بر ۳ درصد وام های رهنی اثر خواهد داشت.

از طرفی کارشناسان معتقدند اصلاح یارانه وام مسکن می تواند تقاضای منزل های گران و لوکس را با چالش روبه رو سازد. بر اساس بررسی های صورت گرفته اگر طرح جمهوری خواهان اجرایی شود، قیمت منزل ۱۰ تا ۱۵ درصد کم کردن خواهد یافت. البته با توجه به احتمال کم کردن ساخت وساز مسکن، انتظار می رود در نهایت ثبات در قیمت ها ایجاد شود. در سال ۲۰۱۲ زمانی که دولت هلند یارانه وام های مسکن خود را به گروه نشانه منزل اولی ها پرداخت می کرد، قیمت منزل تا ۱۰ درصد کم کردن یافت، ولی اکنون قیمت مسکن این کشور رو به زیاد کردن هست. در حال حاضر قیمت مالکیت منزل در هلند در سطح ۶۹ درصد هست. قیمت مسکن در انگلیس نیز تحت به کارگیری نظام اجاره شخصی – جایی که مالکان می توانند تخفیف های مورد نیاز را در میزان اجاره لحاظ کنند – شناور شده است است.

بر این اساس، در ماه آوریل ۲۰۱۷ دولت انگلیس یارانه وام های مسکن را لغو کرد. انتظار می رود این اقدام دولت اثرات گسترده ای بر بازار مسکن داشته باشد. ریگان عقیده داشت سیاست های تسهیلی بخش مسکن ثبات در مالکیت منزل ایجاد می کند. به گزارش «اکونومیست» ممکن است تصور او درست باشد، ولی بازارهای نیروی کار غیرمنعطف یکی از نتیجه های اتخاذ این سیاست هست. هنوز تعدادی از سیاست مداران از مزیت های نظام اجاره سخن می گویند. تصور می شد علت مهم اصلاحات بخش مسکن دولت تاچر و ریگان به خاطر وحشت از حرکت آهسته سوسیالیسم بوده هست. امروز ولی آنها حسرت بار به اوضاع مسکن روسیه نگاه می کنند. در سال های اخیر قیمت مالکیت منزل در بریتانیا و آمریکا کم کردن یافته، درحالی که در روسیه این قیمت در دو دهه گذشته تا ۳۰ درصد زیاد کردن یافته است.

یکی از نکات بخش مسکن روسیه، رقابتی بودن بازار وام های رهنی هست. در این رابطه بانک های متعددی وجود دارند که اقدام به تامین اعتبار مسکن می کند (تا سال ۲۰۰۶ شمار بانک ها و موسساتی که تسهیلات مسکن ارائه می کردند به ۴۰۰ فقره رسید)، امری که باعث کم شدن قیمت های بهره وام های رهنی در این کشور شده است هست. در واقع روس ها در کنار اعطای محدود و هدفمند یارانه وام های رهنی، با ایجاد فضای رقابتی تلاش در کم شدن قیمت بهره وام ها داشته اند. نقش پررنگ بخش شخصی و شهرداری های محلی در بخش مسکن روسیه از دیگر عوامل موفقیت روس ها در زمینه قیمت مالکیت منزل است.

واژه های کلیدی: اروپا | بازار | روسیه | سیاست | یارانه | آمریکا | پرداخت یارانه | اخبار اقتصادی و بازرگانی