مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری راجع به پنج نقطه تاریک بازار مسکن که بخشی از انتقادها به دولت یازدهم را موجب شده، گزارش داد. مطالعات نشان می دهد «رکود دو
پنج نقطه تاریک بازار مسکن
عبارات مهم : بازار
مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری راجع به پنج نقطه تاریک بازار مسکن که بخشی از انتقادها به دولت یازدهم را موجب شده، گزارش داد. مطالعات نشان می دهد «رکود دو طرفه» در مسکن – عرضه و تقاضا- و همچنین کارها پولی و مالی غیرموثر جهت جنبش بخش مسکن در مسیر رونق، دو ابهام مهم فعالان بازار ملک طی ۴ سال اخیر بوده هست. این مرکز ضمن تشریح پشت صحنه چالش های کهنه بخش مسکن، جهت برون رفت از وضع موجود، ۱۰ برنامه راهبردی معرفی کرده که بااهمیت ترین آنها «ایجاد انعطاف در تسهیلات و راه اندازی لیزینگ» است.
مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، با مرور آنچه در دوره های قبل و حین فعالیت دولت یازدهم، بر بازار مسکن گذشت، فهرست برنامه های راهبردی دولت دوازدهم جهت بخش پرچالش اقتصاد را منتشر کرد.محتوای گزارش ۵۰ صفحه ای این مرکز که بخشی از مجموعه گزارش های مربوط به «اقدامات وزارت راه و شهرسازی در سال های ۹۲ تا ۹۵» را تشکیل داده هست، نشان می دهد: دولت در این مقطع، ضمن تصویر العمل قابل انتظار به «ابهامات و پرسش های مطرح در ذهن فعالان بازار ملک»، از یکسو «کارنامه» متولی بخش مسکن و نهادهای فرابخشی مرتبط را مورد «سنجش» قرار داده و از سوی دیگر «همراستا» با دغدغه صاحب نظران و راهکارهای کارشناسان بخش، جهت «اصلاح و برطرف نقص» از سیاست های موجود و همچنین «مسائل بر زمین مانده» و نادیده گرفته شده است طی ۴ سال اخیر، برنامه های مورد نیاز الاجرا را در ۴ سال آینده معرفی کرده است.
پنج نقطه تاریک بازار مسکن
بر این اساس، وزارت راه و شهرسازی و کلیه دستگاه ها، نهادها و شرکت های دولتی و عمومی مسوول و متولی حوزه های متفاوت بخش مسکن از جمله سیاست گذار پولی، وزارت اقتصاد و شهرداری وظیفه دارند نسبت به فراهم کردن زمینه اجرای «۱۰ فرمان در بازار مسکن»، با دولت دوازدهم همکاری و همکاری کنند.
گزارش مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری قبل از پرداختن به برنامه های راهبردی دولت دوازدهم جهت بخش مسکن، ۵ «نقطه تاریک» این بخش را در اتاق ظهور قرار داده و به ابهامات ناظران و فعالان بازار ملک راجع به «رکود دوطرفه»، «محرک های کم اثر»، «کندسازی در بافت فرسوده»، «عارضه مزمن مسکن مهر» و «وعده اجرای مسکن اجتماعی» پاسخ داده هست. در این بررسی همچنین ۸ چالش کلیدی بخش مسکن و ساختمان فهرست شده است و در نهایت ۱۰ فرمان جهت دستیابی به رونق پایدار و غیرتورمی در حوزه خرید و ساخت مسکن با نشانه «تسهیل صاحب منزل شدن منزل اولی ها و کم کردن جمعیت بدمسکن، ساماندهی بافت فرسوده و حل معضل حاشیه نشینی» اعلام شده است است.
مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری راجع به پنج نقطه تاریک بازار مسکن که بخشی از انتقادها به دولت یازدهم را موجب شده، گزارش داد. مطالعات نشان می دهد «رکود دو
به گزارش «دنیای اقتصاد»، یک پرسش طی همه سال های فعالیت دولت یازدهم از متولی بخش مسکن، به «رکود دوطرفه در بازار مسکن» مربوط بوده است.
مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، رکود ساخت و ساز طی ۴ سال گذشته را ناشی از سه عامل شکل دهنده سونامی ساختمانی در سال های ۸۹ تا ۹۲ عنوان می کند که پیامد آن، در سال های اواسط ۹۲ تاکنون باعث شده است بازار ساخت مسکن با«رژیم اضطراری لاغری» جهت تعیین وظیفه مازاد عرضه در بخش لوکس ها و فروش تدریجی در بخش واحدهای مصرفی، مواجه شود. گزارش این مرکز، سونامی ساخت و سازهای مسکونی و غیرمسکونی در دوره قبل از استقرار دولت یازدهم را ناشی از «ورود قابل توجه منابع مالی بخش شخصی و بسیاری از نهادها و بانک ها به بازار سرمایه گذاری ملکی در سال های سرکوب مالی (اوج کم کردن دستوری قیمت سود بانکی در سال های ۹۱ و ۹۲)، ورود منابع پرقدرت بانک مرکزی به ساخت وساز (مسکن مهر) و همچنین فروش تراکم مازاد به وسیله شهرداری ها» می داند که مجموعه این سه عامل باعث شد ساخت و سازهای مغایر الگوی تقاضای مصرفی، به ثبت رکود بیشترین عرضه هر سال ملک در پایتخت کشور عزیزمان ایران و کشور منجر شود.
تبعات آن سونامی، در سال ۹۵ باعث رشد تعداد منزل های خالی و بلااستفاده از ۶/ ۱ میلیون واحد در سال ۹۰ به ۶/ ۲ میلیون واحد شد. در این میان به علت ممنوعیت به روزرسانی سقف وام خرید مسکن متناسب با تورم طی دست کم ۵ سال منتهی به سال ۹۲ و همچنین کم کردن درآمد خانوارها و درآمد سرانه ناشی از تحریم و رشد منفی اقتصاد، در عمل تقاضای موثر خرید مسکن نیز طی سال های اخیر، سرکوب و رکود سمت عرضه با رکود سمت تقاضا توام شد.
پنج نقطه تاریک بازار مسکن
مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، در گزارش خود، بعد از پرداختن به نخستین نقطه تاریک بازار مسکن، راجع به دومین ابهام فعالان بازار ملک که در قالب «اقدمات پولی و مالی غیرموثر جهت جنبش بخش مسکن در مسیر رونق» مطرح هست، این طور پاسخ می دهد: بعضی اقدمات ۴ سال گذشته در حوزه تامین مالی مسکن، همچون راه اندازی صندوق بعد انداز مسکن، اقدام «بنیادین» تلقی می شود و در کوتاه مدت توانایی اثرگذاری محسوس ندارد ضمن آنکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن در تیراژ محدود نمی تواند اثر آنی و پررنگ در رونق داشته باشد.
در این گزارش، علت طولانی شدن فرآیند ساخت و تکمیل واحدهای مسکونی مهر و نیز برخورد دولت یازدهم به هسته سخت این طرح بزرگ –پایان خط اعتباری بانک مرکزی، وابسته شدن پروژه ها به آورده نقدی متقاضیان و نیاز پروژه های مسکن مهر به تامین زیرساخت ها و خدمات زیربنایی و روبنایی- عنوان شده است است و راجع به تاخیر در اجرای مسکن اجتماعی و نوسازی بافت های فرسوده نیز به کمبود منابع و محدودیت های بودجه ای دولت اشاره شده است است.در مقطع فعلی، مطابق بررسی های انجام شده است به وسیله مرکز وابسته به نهاد ریاست جمهوری، بااهمیت ترین چالش در بخش مسکن به «ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن» مربوط است به طوری که «عدم انعطاف در پرداخت تسهیلات، بانک محور بودن این نظام و همچنین سهم ناچیز بازار سرمایه از تامین مالی بخش مسکن» باعث کمبود شدید منابع مورد نیاز متقاضیان ساخت و خرید مسکن شده است و گروه های خارج از دایره وام دهی در این بخش را شکل داده است.
مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری راجع به پنج نقطه تاریک بازار مسکن که بخشی از انتقادها به دولت یازدهم را موجب شده، گزارش داد. مطالعات نشان می دهد «رکود دو
این چالش، طی دست کم یک سال اخیر به اشکال متفاوت از سوی کارشناسان اقتصاد مسکن تحت عنوان نواقص و نارسایی های سبد تسهیلات مسکن مطرح شده است و حتی وزیر راه و شهرسازی نیز در فاصله آخر فعالیت دولت یازدهم و شروع رسمی فعالیت دولت دوازدهم، نقشه راه بازار مسکن ۱۴۰۰ را در قالب ماموریت توانمندسازی سه دسته تقاضای مسکن –خانه اولی ها، ساکنان بافت فرسوده و حاشیه نشین ها- از طریق اصلاح فرآیند پرداخت تسهیلات مسکن اعلام کرده بود. دومین چالش مهم در بخش مسکن از نگاه مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، «موازی کاری، عدم همکاری و ضعف تعامل دستگاه های بیرونی و درونی مرتبط و مسوول در بخش مسکن» معرفی شده است است.
در حال حاضر متولی بخش مسکن در دولت از چندین معاونت، شرکت و شرکت تشکیل شده است که هر یک از آنها، مسوولیت راهبری قسمتی از بخش مسکن و شهرسازی را برعهده دارند. برنامه ریزی های پراکنده جهت یک بخش، بعضا باعث خنثی سازی یکدیگر می شود. به عنوان نمونه، در حال حاضر دو شرکت دولتی، جهت توسعه درونی و منفصل شهرها، به صورت جداگانه برنامه ریزی می کنند. یکی شرکت متولی بافت فرسوده و دیگری متولی شهرهای تازه هست. در این میان، نوعی مسابقه پنهان در دستیابی به منابع اعتباری جهت دو نوع سیاست جمعیتی متضاد –انتقال جمعیت به بیرون شهرهای بزرگ از یکسو و جالب سازی هسته فرسوده شهرها جهت جذب جمعیت از سوی دیگر- عملا باعث می شود نشانه مهم و کلان دولت از بابت تعریف مکان نشانه جهت استقرار جمعیت، خدشه دار شود و از آن مهم تر، بازدهی تخصیص منابع و اعتبارات محدود، به حداقل برسد.
پنج نقطه تاریک بازار مسکن
در گزارش مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری، از «عدم کفایت اراضی مناسب جهت عرضه مسکن، کم کردن روزافزون جذابیت سکونتی در شهرهای کوچک، حاکمیت چند ساله رکود، عدم تطابق الگوی ساخت و تقاضا، گسترش سکونتگاه های غیررسمی و کیفیت پایین زندگی در شهرهای جدید» به عنوان چالش های دیگر بخش مسکن پیش روی دولت نام برده شده است است.
وقت اقدام جهت اجرای ۱۰ فرمان
گزارش مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری راجع به نحوه مداخله دولت در بخش مسکن جهت از بین بردن نقاط تاریک و برطرف چالش های درون بازار ملک نشان می دهد: ۱۰ فرمان جهت دگرگونی مثبت در بخش پرچالش اقتصاد باید طی این دوره به اجرا دربیاید.اولین فرمان در مسیر هدایت بازار مسکن به فاز رونق، در «انعطاف بخشی به سبد تسهیلات مسکن» خلاصه می شود تا انواع «تسهیلات در استطاعت» جهت گروه های متفاوت تقاضا و همچنین سازنده ها، وارد بازار شود. جهت این منظور، برنامه راهبردی «بازسامان نظام تسهیلاتی و ایجاد تناسب و انعطاف در آن» طراحی و به متولی بخش مسکن و سیاست گذار پولی پیشنهاد شده است است.
فرمان دوم، «توسعه بازار تسهیلات رهنی» از مسیر «انتشار اوراق رهن ثانویه» به منظور «بازیافت منابع اولیه تبدیل شده است به وام خرید مسکن» را نشانه قرار داده هست. در حال حاضر دارایی غیرقابل دسترس بانک عامل بخش مسکن از محل تسهیلات پرداخت شده است به خریداران مسکن طی سال های گذشته، حدود ۱۰۰ هزار میلیارد تومان است که در فاصله ۱۲ تا ۱۵ سال، در قالب پرداخت اقساط ماهانه، به بانک برمی گردد، ولی با راه اندازی بازار رهن ثانویه، امکان وصول بخش قابل توجهی از این منابع و دارایی ها جهت بانک فراهم می شود و در نتیجه، قدرت وام دهی به بخش مسکن چند برابر خواهد شد. سومین فرمان جهت رونق بخشی به بازار مسکن، فراهم کردن شرایط خرید ملک جهت دهک های میانگین رو به اوج از طریق «راه اندازی بازار لیزینگ مسکن» است.
«جلوگیری از خام فروشی زمین های دولتی» فرمان چهارم به متولی بخش مسکن هست. جهت اجرای این برنامه، مورد نیاز است از ظرفیت بانک عامل بخش مسکن در قالب ارائه خدمات مدیریت دارایی به وزارت راه و شهرسازی بهره گرفته شود تا از محل انتشار اوراق بهادار به اعتبار زمین های خام دولتی، امکان سرمایه گذاری و تامین زیرساخت ها روی این اراضی به وجود بیاید و در نتیجه، شرایط جهت سرمایه گذاری بخش شخصی بدون محروم شدن دولت از ارزش افزوده این اراضی، فراهم شود. «جذب و هدایت شرکت های برند ساختمانی و توسعه گرها به بافت فرسوده» نیز فرمان دیگر قابل اجرا از سوی متولی بخش مسکن هست. توسعه گرها قادرند به جای نوسازی تک پلاک، محله های فرسوده درون شهرها را بازسازی کنند طوری که فعالیت این شرکت ها صرفا به ساخت و ساز مسکونی محدود نمی شود. «تعیین وظیفه قوانین مسئله دار و بازدارنده رونق مسکن» نیز فرمان ششم اصلاحات در بخش مسکن است.
قانون پیش فروش ساختمان یکی از این قوانین است که مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری پیشنهاد اصلاح آن به نفع رونق را مطرح کرده هست. بااهمیت ترین فرمان به «انسجام بخشی به نظام برنامه ریزی و یکپارچه سازی سیاست گذاری ها در بخش مسکن» برمی گردد. در قالب این برنامه راهبردی، مورد نیاز است مراجع سیاست گذاری مرتبط با بخش مسکن در وزارت راه و شهرسازی، ادغام شوند و برنامه ریزی ها در این بخش به منظور جلوگیری از تصمیمات جزیره ای و متقابل، متمرکز شود.
همچنین تعامل حداکثری و همکاری موثر دستگاه های بیرونی جهت فراهم کردن زمینه اجرای پیشنهادی مالی متولی بخش مسکن، در قالب این فرمان، مورد نیاز الاجراست. مرکز بررسی های استراتژیک ریاست جمهوری در گزارش خود، همچنین بر «اجرای دقیق و منسجم مسکن اجتماعی»، «بازنگری و اصلاح قانون پیش فروش ساختمان» و «تطبیق دادن الگوی عرضه با جنس تقاضای مسکن» به عنوان فرامین دیگر جهت برطرف چالش های بخش، تاکید کرده است.
اخباراقتصادی – دنیای اقتصاد
واژه های کلیدی: بازار | برنامه | برنامه | تسهیلات | برنامه ریزی | تسهیلات مسکن | ریاست جمهوری | اخبار اقتصادی و بازرگانی
