دوقطبی تازه در پایتخت

عبارات مهم : ایران

به گزارش دنیای اقتصاد ؛ ناموازنه شدید خدمات شهری – سرانه های رفاهی و سکونتی- بین شمال و جنوب تهران، دوقطبی جدیدی را در پایتخت رقم زد. بررسی ها راجع به نحوه توزیع جمعیت بین مناطق ۲۲ گانه مطابق آخرین ترکیب جمعیتی نشان می دهد مناطق شمالی نسبت به ۱۰ سال گذشته، با بیشترین رشد جمعیت مواجه شده است ولی قیمت رشد جمعیت در غالب مناطق نیمه جنوبی شهر، منفی یا نزدیک به صفر بوده هست. تعداد «ساکنان شب» منطقه یک، نزدیک به دو برابر منطقه ۱۶ (منطقه ای با بیشترین افت جمعیتی) هست. سرمنشأ میل زیاد به سکونت در بالاشهر تهران، به انبوه امکانات در مقایسه با کسری خدمات در پایین شهر برمی گردد.

آمارهای رسمی مشخص می کند تحت تاثیر توسعه نامطلوب خدمات شهری در سطح شهر، سرانه های خدماتی ۷ گانه همچون فضاهای آموزشی، فراغتی و تاسیسات شهری، در مناطق شمالی به ۲ تا ۶ برابر سطح معیار زیاد کردن یافته؛ در حالی که فقر شدید امکانات در جنوب شهر، کسری ۵۰ تا ۸۴ درصدی سرانه های خدماتی را موجب شده است هست. این دوقطبی در امکانات که بر نحوه رشد ارزش املاک در مناطق ۲۲ گانه نیز اثر گذاشته، دوقطبی جمعیتی را شکل داده هست. متولی نوسازی پایتخت جهت مهار این دوقطبی، بسته های جذابیت سکونتی و سرمایه گذاری مختص جنوب شهر تعریف کرده است.

برنامه شهرداری جهت مهار سکونت‌گریزی و فرار سرمایه‌ها از نیمه جنوبی شهر  مدیر عامل تازه شرکت نوسازی از تهیه دو بسته تازه جهت بافت فرسوده خبر داد

مدیریت شهری پایتخت کشور عزیزمان ایران جهت درمان عارضه «سکونت گریزی» و «سرمایه گریزی» در بافت فرسوده به عنوان مناطق مستعد سکونت و سرمایه گذاری، ضمن عوض کردن نگاه به فرآیند نوسازی قصد دارد دو بسته محرک و تشویقی را جایگزین بسته تاریخ مصرف گذشته فعلی کند. بررسی های «دنیای اقتصاد» از اوضاع سکونتی و سرمایه گذاری در مناطق ۲۲ گانه شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران حاکی از دوقطبی شدن پایتخت هست. کارگردان های مهم شکل گیری دوقطبی پایتخت «تغییرات قیمتی مسکن در دو نیمه جنوبی و شمالی شهر» و «توزیع نامتناسب سرانه های خدمات شهری» هستند که باعث شده است مناطق بافت فرسوده پایتخت کشور عزیزمان ایران از یکسو سکونت گریز شود به این معنا که عمده ساخت وسازهای این مناطق تقاضا نداشته باشند و منجر به جابه جایی های کلان جمعیتی از این مناطق به سایر مناطق شهر شوند و از سوی دیگر دارای شاخصه دافعه سرمایه گذاری شوند.

به این معنا که اگرچه در حال حاضر بسته های تشویقی اجرایی در محدوده مناطق فرسوده پایتخت باعث شده است در چند سال اخیر که بازار مسکن با رکود مواجه شد، بافت فرسوده به جبهه مهم سرمایه گذاری ساختمانی تبدیل شود ولی در صورتی که معضل دو قطبی بودن قیمت مسکن و سرانه های خدماتی میان مناطق شمالی و جنوبی پایتخت حل نشود در ماه های آتی که بازار ساخت وساز به فاز رونق وارد شود؛ مجددا سرمایه گذاران ساختمانی از این محدوده کوچ خواهند کرد. مدیرعامل تازه شرکت نوسازی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در گفت وگو با «دنیای اقتصاد» ضمن تایید دوقطبی شدن اوضاع بازار مسکن و سرانه های خدمات شهری که منجر به سکونت گریزی و سرمایه گریزی از محدوده مناطق فرسوده شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران شده است هست، نخستین گام جهت برطرف این چالش را عوض کردن نگاه دولت و شهرداری به نیمه جنوبی پایتخت عنوان می کند.

او در این باره توضیح می دهد: جهت برطرف چالش دوقطبی شدن پایتخت، ابتدا باید نگاه دولت و شهرداری به نیمه جنوبی پایتخت یا همان هسته فرسوده شهر عوض کردن کند تا به دنبال آن نگاه سرمایه گذاران جهت ورود به این محدوده از شهر عوض کردن کند و نهایتا بازگشت سکونتی به این مناطق اتفاق افتد.

دوقطبی تازه در پایتخت

بررسی های «دنیای اقتصاد» از روند تاثیرگذاری بسته های تشویقی تعریف شده است جهت تسریع در روند نوسازی مناطق فرسوده پایتخت نشان می دهد: تاریخ مصرف بسته های تشویقی که تاکنون به وسیله شهرداری جهت نوسازی بافت فرسوده در نظر گرفته شده است سررسید شده است هست؛ چراکه این بسته ها بدون آنکه عارضه های دوقطبی شدن شهر را مورد توجه قرار دهد فقط بر عنوان «نوسازی کالبدی» متمرکز شده است هست. ضمن آنکه ارائه تراکم اضافه در قالب این بسته های تشویقی باعث شده است به ازای هر ۵/ ۱ واحد ۵واحد مسکونی ساخته شود. عرضه مسکن در حجم اوج بدون بررسی کشش بازار از بابت وجود تقاضای موثر و بدون زیاد کردن متناسب سرانه های خدماتی در این محل منجر به کژکارکردی این بسته ها شده است است.

از این رو، رضا میرصادقی مدیر عامل تازه شرکت نوسازی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران عنوان می کند که بافت فرسوده شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران جهت نوسازی به محرک های جدیدی نیاز دارد. به گفته وی جامعه مخاطب محرک های تازه نباید فقط سرمایه گذاران باشند از این رو بسته های تشویقی تازه جهت سه گروه مخاطبان مشمول بر سرمایه گذاران ساختمانی، سرمایه گذاران سرانه های خدمات شهری و همچنین محرک های سکونتی جهت ایجاد جاذبه سکونت در این مناطق تعریف خواهد شد.

برنامه شهرداری جهت مهار سکونت‌گریزی و فرار سرمایه‌ها از نیمه جنوبی شهر  مدیر عامل تازه شرکت نوسازی از تهیه دو بسته تازه جهت بافت فرسوده خبر داد

براین اساس در حالی که بسته های تشویقی کنونی کاربری مهم خود جهت جذب سرمایه گذاری ساختمانی را از دست داده اند بسته های تشویقی تازه جهت جذب سه گروه مخاطب در قالب دو نوع طراحی شده است اند. بسته های تشویقی نوع اول که مخاطب آن سرمایه گذاران مربوط به سرانه های خدماتی و ساکنان محلات فرسوده هستند قرار است فقر مراکز مدنی در بافت فرسوده شهر را درمان کند.

میرصادقی در توضیح مراکز مدنی و چگونگی ایجاد جذابیت جهت احداث آنها عنوان می کند: «منظور از مراکز مدنی اماکنی است که نیازمندی های شهروندان آن منطقه را برطرف کند. به این معنا که در کنار ساخت واحدهای مسکونی، باید فضاهای تجاری، فرهنگی، آموزشی و فضای سبز هم ایجاد شود؛ حتی جهت معضل ترافیک منطقه پارکینگ طبقاتی ساخته شود. البته متولی ساخت و تامین همه این مراکز شهرداری نیست. در این حوزه بخشی از وظایف شهرداری زیاد کردن ارزش افزوده جهت حضور سرمایه گذاران خرد و کلان از طریق ایجاد جذابیت و انگیزه جهت سرمایه گذاری هست. به این صورت که افرادی که جهت ساخت پارکینگ طبقاتی به مناطق بافت فرسوده وارد می شوند پیشنهادها و تخفیفاتی از سوی شهرداری به آنها ارائه شود. به عنوان مثال سرمایه گذارانی که به این حوزه وارد می شوند در کنار ساخت یک پارکینگ طبقاتی، مجوز ساخت یک مرکز ورزشی یا فرهنگی به صورت رایگان به آنها ارائه می شود.»

دوقطبی تازه در پایتخت

در عین حال بسته تشویقی نوع دوم که بر مبنای محور برنامه شهردار پایتخت کشور عزیزمان ایران شکل گرفته، قرار است نوسازی و ساخت وساز در بافت فرسوده را براساس مدل مستقل از نوسانات بازار مسکن و دوره های رونق و رکود شکل دهد.

مدیرعامل شرکت نوسازی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در توضیح شرح این بسته تشویقی می گوید: در حال حاضر یک نوع ناخالصی در فعالیت های ساختمانی بافت فرسوده وجود دارد. به این معنی که گروهی از سوداگران که با نیت سوار شدن بر موج های ناپایدار قیمتی فرآیند ساخت وساز را شروع می کنند تا بتوانند در چنین شرایطی واحدهای مسکونی خود را با قیمت اوج به فروش برسانند؛ اگر متوجه شوند نمی توانند با قیمت اوج واحدهای پروژه خود را به فروش برسانند، پروژه را متوقف و ساخت وساز را نیمه کاره رها می کنند.

از این رو جهت آنکه ساخت وساز در بافت های فرسوده ناخالصی زدایی شود و از ادامه فعالیت های سوداگرانه در این محدوده شهری جلوگیری شود اولا بنا شده است تا از پروژه های نیمه کاره جریمه ای بابت طولانی شدن فرآیند ساخت وساز اخذ شود. به این ترتیب از یکسو سرمایه گذار به سود منطقی خود دست پیدا می کند و از سوی دیگر اهداف شهرداری و دولت محقق می شود. شهرداری و دولت به دنبال آن هستند نوسازی در بافت فرسوده شهری به گونه ای رقم بخورد که بدون آنکه مهاجرت جمعیتی از بافت فرسوده اتفاق بیفتد اوضاع سکونتی در بافت فرسوده بعد از نوسازی به مراتب بهتر شود.

دومین وجهی که در قالب بسته تشویقی نوع دوم از سوی شهرداری دنبال می شود و مخاطب آن سرمایه گذاران ساختمانی هستند این است که فرآیند زمین گیر و زمانبر صدور پروانه ساختمانی که در حال حاضر بیش از یک ماه وقت می برد ظرف ۶ ماه به یک هفته کم کردن پیدا کند. همچنین سومین وجه مدل مستقل ساخت وساز در بافت فرسوده، طراحی بسته های تشویقی جهت سازنده های آپارتمان های مسکونی است که با اجرایی شدن آن حاشیه سود آنها زیاد کردن پیدا کند.

به گفته میرصادقی یکی از مواردی که نیازمند اصلاح نگاه است عنوان حاشیه سود سازنده ها در محدوده بافت فرسوده هست. او اعتقاد است باید این عنوان که سود حاصل از ساخت وساز با قیمت تمام شده است ساخت در بافت فرسوده چقدر فاصله دارد مورد توجه قرار گیرد. به گفته وی فاصله میان قیمت ساخت هر مترمربع با قیمت فروش در بافت فرسوده کمترین میزان در پهنه های متفاوت شهری است.

او با بیان اینکه برمبنای الگوی طراحی شده، بافت فرسوده ظرف ۷ تا ۱۰ سال به طور کامل نوسازی خواهد شد، عنوان می کند: یکی از شروط مهم تحقق این طرح با توجه به قیمت های موجود این است که کاری کنیم که قیمت تمام شده است ساخت وساز در بافت فرسوده با قیمت فروش آپارتمان فاصله پیدا کند. او به محاسبات انجام شده است اشاره می کند و می گوید: در حال حاضر جهت ساخت یک ساختمان پنج طبقه(بدون احتساب قیمت زمین) در هر مترمربع یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان هزینه می شود که این هزینه جهت بنای بافایده معادل یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در هر مترمربع هست. در این راستا جهت زیاد کردن فاصله قیمت ساخت و فروش همزمان با توافق با دولت جهت اجرای طرح پیشگام، پیشنهاد شد هزینه یکسری از انشعابات و مجوزهایی که دستگاه دولتی جهت ساخت وساز صادر می کند از سازنده دریافت نشود که در این صورت هزینه ساخت وساز در هر مترمربع معادل ۳۴۰ هزار تومان در بافت فرسوده کم کردن پیدا می کند.

او با بیان این که انتظار داریم در کنار اجرای طرح پیشگام این طرح نیز مورد موافقت قرار گیرد، به اثرگذاری وام صندوق مسکن یکم در زیاد کردن حجم معاملات مسکن در بافت فرسوده پایتخت اشاره می کند و می گوید: در شکل گیری فاز پیش رونق مسکن در بافت فرسوده، عامل وام ۸درصدی صندوق یکم، نقش ۳۰ درصدی در زیاد کردن حجم معاملات مسکن داشته که پروزن ترین عاملی بوده که توانسته معاملات مسکن را در امسال نسبت به سال گذشته زیاد کردن دهد. به گفته وی البته در حال حاضر این وام دو اشکال مهم دارد و پیشنهاد می کنیم مدت وقت سپرده گذاری کم کردن و طول دوره بازپرداخت زیاد کردن پیدا کند. با این حال از نظر مدیر عامل شرکت نوسازی، بافت فرسوده پایتخت کشور عزیزمان ایران جهت جذب سرمایه گذاران ساختمانی یک رقیب پرقدرت به لحاظ جذابیت جهت سازنده ها دارد.

این رقیب پرقدرت تخریب و نوسازی ساختمان هایی است که در سایر مناطق مجوز می گیرند. به گفته میرصادقی تخریب و نوسازی حجم بالای ساختمان های جوان در پایتخت کشور عزیزمان ایران در سایر کشورهای دنیا، اتفاقی نادر و پرهزینه جهت شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران هست، به طوری که در سال های گذشته مجوز تخریب و نوسازی ساختمان های با عمر کمتر از پنج سال نیز ارائه شده است هست. این مجوز در کنار شتاب بالای رشد قیمت مسکن در شمال پایتخت موجب شد دافعه ای جهت ورود سازنده ها به مناطق بافت فرسوده شهر به وجود آید. بررسی های «دنیای اقتصاد» از اوضاع دوقطبی بودن قیمت مسکن در شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران در بازه زمانی سال های ۸۴ (قبل از جهش قیمت مسکن) و سال ۹۴ (بعد از جهش قیمت مسکن در سال ۹۲) نشان می دهد: در این بازه زمانی میانگین قیمت مسکن در کل شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران ۳/ ۶ برابر شده است ولی در منطقه یک و ۲ قیمت مسکن معادل ۷ برابر شده است در حالی که در مناطق بافت فرسوده پایتخت کشور عزیزمان ایران قیمت مسکن ۴ تا ۵ برابر شده است هست. این اوضاع حاکی از آن است که میزان رشد قیمت مسکن در شمال پایتخت و حتی در مناطق ۴ و ۵ (دو منطقه پر ساخت وساز) به مراتب بیش از مناطق جنوبی همچون مناطق ۱۴،۱۶،۱۷ و ۱۸ هست. علاوه بر قیمت مسکن، دیگر کارگردان شکل گیری دوقطبی شهر تهران، عدم توزیع متناسب سرانه های خدماتی است.

سازمان نوسازی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران درگزارشی که به صورت مکتوب در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده هست، مشخص می کند: براساس آمار سال ۹۵ سرانه های آموزشی، بهداشتی، تاسیسات شهری، پارک و فضای سبز به تفکیک مناطق ۲۲ گانه نشان دهنده آن است که میزان سرانه های هفت گانه در شمال پایتخت ۲ تا ۷ برابر سرانه معیار هست. به طوری که مازاد کاربری های غیرمسکونی، جالب سکونتی در مناطق شمالی شهر است ولی در مناطق بافت فرسوده سرانه های هفت گانه بعضا معادل نصف سرانه معیار است.

به عنوان مثال در منطقه یک شهر تهران، سرانه آموزشی ۷ برابر، سرانه بهداشتی ۲ برابر، سرانه تاسیسات شهری ۲ برابر، سرانه فراغتی ۴ برابر و سرانه پارک ۵/ ۱ برابر سرانه معیار هست. همین طور در منطقه ۲ پایتخت کشور عزیزمان ایران سرانه آموزشی ۳ برابر، سرانه بهداشتی ۲/ ۱ برابر، سرانه تاسیسات شهری ۳ برابر و سرانه پارک ۵/ ۱ برابر سرانه معیار است.

این در حالی است که در مناطق جنوبی شهر همچون منطقه ۱۳ سرانه پارک و فضای سبز از ۲ مترمربع معیار هم اکنون معادل ۷/ ۰مترمربع، سرانه ورزشی به جای ۵/ ۰ مترمربع معادل ۱/ ۰ مترمربع و سرانه فضاهای فراغتی به جای ۳/ ۰ معادل ۰۵/ ۰ مترمربع هست. همچنین در منطقه ۱۴، سرانه تاسیسات شهری به جای ۵/ ۰ مترمربع معادل ۱۲/ ۰ مترمربع و سرانه فراغتی اقامتی به جای ۲/ ۰ هم اکنون معادل ۰۴/ ۰ مترمربع است.

علاوه بر این بررسی روند تغییرات جمعیتی مناطق ۲۲ گانه در فاصله سال های ۸۴ تا ۹۵ نشان می دهد:اگرچه در کل شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران رشد جمعیت معادل ۱۱ درصد بوده و در شمال پایتخت همچون مناطق یک،۲،۳ و ۵ به شکل مثبت و بالاتر از میانگین شهر بوده ولی در مناطق در بافت فرسوده پایتخت کشور عزیزمان ایران همچون ۷،۱۲،۱۳،۱۵ و ۱۶ به علت نبود حداقل های سکونتی رشد جمعیت حداقلی یا در بسیاری موارد منفی ثبت شده است هست. به عنوان مثال اگرچه در منطقه یک رشد جمعیت در این بازه زمانی معادل ۲۸درصد بوده ولی در منطقه ۱۶، رشد جمعیت منفی ۸/ ۷ درصد بوده هست. در منطقه ۲۲ نیز هرچند قیمت رشد جمعیت ۶۲ درصد بوده هست، ولی این ناشی از جوان بودن این منطقه است که باعث شده است در این فاصله تحت تاثیر بارگذاری های مسکونی (ساخت و ساز انبوه) قرار گیرد.

واژه های کلیدی: ایران | سرمایه گذار | سرمایه گذاری | سرمایه گذاری | اخبار اقتصادی و بازرگانی