نرخ منزل های خالی در کشور به ۱۱٫۳ درصد زیاد کردن یافته است

عبارات مهم : بازار

به گزارش ایرنا، در این گزارش که با نشانه بررسی ظرفیت های اخذ «مالیات بر منزل های خالی» تهیه شده، آمده است: در ادبیات اقتصاد مسکن، وجود منزل های خالی به میزان قیمت طبیعی، امری ذاتی جهت تعادل در بازار مسکن تلقی می شود.

نرخ منزل های خالی در کشور به ۱۱٫۳ درصد زیاد کردن یافته است

آنچه برهم زشت تعادل و جزء غیرذاتی این بازار تلقی می شود، فاصله قابل توجه قیمت واقعی منزل های خالی(نسبت تعداد منزل های خالی به تعداد کل واحدهای مسکونی) نسبت به قیمت طبیعی آن است که این امر به علت وجود «تقاضای سوداگرانه منزل های خالی» رخ می دهد.

در چنین شرایطی، دخالت دولت در بازار (دخالتی حداقلی و کارآمد) از طریق ابزارهای تنظیم گری امری مهم و اجتناب ناپذیر خواهد بود. یکی از مهمترین و مؤثرترین ابزارها جهت تنظیم بازار و مقابله با تقاضای سوداگرانه مسکن خالی، وضع مالیات بر منزل های خالی است لیکن این نوع مالیات با زیاد کردن هزینه خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی، انگیزه های سوداگرانه مالکان املاک مذکور را کم کردن می دهد.

طبق گزارش معاونت اقتصادی وزارت امور اقتصادی و دارایی، بررسی روند منزل های خالی در کشور طی سال های ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ حاکی از آن است که قیمت واقعی منزل های خالی در کشور از رقم ۴٫۲ درصد در سال ۱۳۸۵ (معادل ۶۳۳ هزار واحد خالی) به ۸٫۳ درصد در سال ۱۳۹۰ (معادل ۱٫۶ میلیون واحد خالی) و ۱۱٫۳ درصد در سال ۱۳۹۵ (معادل ۲٫۶ میلیون واحد خالی) زیاد کردن یافته است.

وزارت امور اقتصادی و دارایی اعلام کرد: قیمت واقعی منزل های خالی در کشور از رقم ۴٫۲ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۱۱٫۳ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است یعنی اینکه معادل ۲٫۶ میلی

این در حالی است که قیمت طبیعی منزل های خالی طی دوره زمانی مذکور، براساس محاسبات گزارش حاضر که به کمک مدلسازی های اقتصادسنجی برآورد شده، معادل ۴ درصد هست؛ بنابراین می توان اذعان داشت که در شرایط حاضر، شکاف قابل توجهی بین قیمت طبیعی و قیمت واقعی منزل های خالی در بازار مسکن کشور عزیزمان ایران وجود دارد (حدود ۷ واحد درصد اختلاف) و این شکاف در گذر وقت در حال زیاد کردن است.

بر این اساس، مالیات بر منزل های خالی در چارچوب اصلاحات قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ و در قالب حکم ماده (۵۴) مکرر وضع شد.

طبق حکم این ماده، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از یکصد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون) به عنوان «واحد خالی» شناسایی می شوند، از سال دوم به بعد مشمول مالیات به نسبتی از مالیات بر اجاره خواهند شد.

نرخ منزل های خالی در کشور به ۱۱٫۳ درصد زیاد کردن یافته است

شایان توجه است مالیات واحدهای خالی در سال دوم معادل یک دوم مالیات متعلقه، سال سوم برابر مالیات متعلقه و سال چهارم و به بعد ۱٫۵برابر مالیات متعلقه خواهد بود.

به گزارش ایرنا، مالیات بر منزل های خالی تا آخر سال ۱۳۸۰ به موجب مواد (۱۰) و (۱۱) قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۶۶اخذ می شد ولی با توجه به بعضی اشتباهات قانونی و اجرایی آن بویژه اشتباهات مربوط به شناسایی منزل های خالی و ارزش گذاری در چارچوب اصلاحات قانون مالیات های مستقیم در سال ۱۳۸۰ لغو شد.

وزارت امور اقتصادی و دارایی اعلام کرد: قیمت واقعی منزل های خالی در کشور از رقم ۴٫۲ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۱۱٫۳ درصد در سال ۱۳۹۵ رسیده است یعنی اینکه معادل ۲٫۶ میلی

تجربه کشورهای پیش رو در اخذ مالیات بر منزل های خالی همانند انگلستان، اسکاتلند، فرانسه و آمریکا در استفاده از این ابزار مالیاتی نشان می دهد که این کشورها در کنترل این بخش از تقاضای سوداگرانه بازار مسکن عملکرد مثبتی داشته اند به شکلی که این کشورها دارای قیمت منزل های خالی پائین تری نسبت به کشورهای فاقد این ابزار هستند.

برای مثال کشورهای انگلستان و اسکاتلند از پایین ترین قیمت منزل های خالی در بین کشورهای اروپایی (معادل ۳ درصد) برخوردارند. همچنین کشور فرانسه نیز با قیمت منزل های خالی معادل ۷ درصد دارای نرخی پائین تر از میانگین کشورهای اروپایی مذکور است.

نرخ منزل های خالی در کشور به ۱۱٫۳ درصد زیاد کردن یافته است

اگرچه نشانه مهم از وضع مالیات بر منزل های خالی، کسب درآمد مالیاتی نیست. ولی برآورد ظرفیت درآمدی این نوع مالیات در جهت بدست آوردن معیاری جهت هزینه – فایده کردن وضع آن اهمیت دارد.

براساس محاسبات انجام شده، ظرفیت بالقوه کل مالیات بر منزل های خالی کشور در سال اول اخذ این نوع مالیات (سال ۱۳۹۷ یا سال دوم عنوان ماده ۵۴ مکرر) رقمی معادل ۳٫۲ هزار میلیارد ریال است.

لازم به ذکر است علت مهم پایین بودن ظرفیت این نوع مالیات در شرایط حاضر، اختلاف قابل توجه ارزش اجاری تعیین شده است به وسیله کمیسیون تقویم املاک نسبت به ارزش اجاری روز املاک است که حدود یک سوم ارزش اجاری روز برآورد می شود و درصورت برطرف این نقص، ظرفیت بالقوه این نوع مالیات در سال اول اجرای آن به ۹ هزار میلیارد ریال زیاد کردن خواهد یافت.

کارآمدبودن ابزار مالیات بر منزل های خالی مستلزم برطرف چالش های مترتب بر وصول این نوع مالیات خواهد بود. در این ارتباط یکی از مهمترین چالش های اجرای این نوع مالیات، مقوله شناسایی منزل های خالی است.

اگرچه در جهت برطرف این چالش بر شناسایی منزل های خالی به وسیله سامانه ملی املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر قانون اصلاحی مالیات های مستقیم مصوب ۳۱/۴/۱۳۹۴) و ایجاد این سامانه طی شش ماه بعد از تصویب این قانون تاکید شده است ولی تاکنون این سامانه به وسیله وزارت راه و شهرسازی راه اندازی نشده است.

نکته دیگر در این خصوص آنکه انتظار می رود حتی در صورت راه اندازی این سامانه اطلاعاتی، تا حدود زیادی چالش مربوط به شناسایی منزل های خالی باقی خواهد ماند. لیکن در حکم تبصره مذکور جهت ایجاد این سامانه بر نقش خاص شهرداری ها و همچنین دیگر دستگاه های دارنده اطلاعات املاک نظیر شرکت های آب، برق و گاز منطقه ای و شرکت های پست و مخابرات در امر شناسایی منزل های خالی تأکید نشده است.

در این ارتباط مورد نیاز به ذکر هست، تجربیات کشورهای پیش رو در اخذ این نوع مالیات حاکی از نقش مهم شهرداری ها در امر شناسایی منزل های خالی هست؛ علاوه بر این، نبود تعریف منزل خالی در ماده ۵۴ مکرر از دیگر چالش های اجرای این مالیات است به طوری که براساس حکم این ماده، منزل هایی که به علت نداشتن شرایط اسکان (همانند منزل های فرسوده) و وجود موانع قانونی خالی نگه داشته می شوند، مشمول پرداخت مالیات موضوعه خواهند شد که این امر علاوه بر ایجاد اختلافات میان مؤدیان و شرکت امور مالیاتی کشور، به نوعی ناعدالتی مالیاتی را در پی خواهد داشت.

یکی دیگر از موارد ابهامی موضوعه، معافیت درآمد اجاره با توجه به متراژ مستغل مسکونی استیجاری عنوان تبصره (۱۱) ماده (۵۳) قانون مذکور هست؛ به موجب این حکم، آپارتمان های کمتر از ۱۵۰مترمربع در پایتخت کشور عزیزمان ایران و کمتر از ۲۰۰ مترمربع در سایر شهرها، از پرداخت مالیات اجاره معاف هستند که منطقاً این معافیت نیز در خصوص منزل های خالی موضوعیت ندارد.

در راستای اجرای صحیح و موفق مالیات بر منزل های خالی و شکست نخوردن مجدد این نوع مالیات توصیه می شود راه اندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور با سرعت پیگیری شود؛ ضمن آنکه با اصلاح تبصره (۷) ماده (۱۶۹) مکرر قانون مالیات های مستقیم مصوب ۱۳۹۴، می بایست امکان استفاده از ظرفیت های اطلاعاتی نهادها و دستگاههای دارنده اطلاعات املاک بویژه شهرداری ها و همچنین شرکت های آب، برق و گاز منطقه ای و شرکت های پست و مخابرات فراهم شود.

اصلاح ماده ۵۴ مکرر به شکلی که در آن «خانه های خالی مطابق با قوانین موضوعه کشورهای پیشرو در اخذ این نوع مالیات تعریف شود» و همچنین «معافیت مربوط به متراژ واحدهای مسکونی استیجاری (موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳) درخصوص منزل های خالی تعلق نگیرد» ضرورت دارد.

همچنین باید اصلاح ارزش اجاری املاک تعیین شده است به وسیله کمیسیون تقویم املاک به نحوی که ارزش اجاری معادل ارزش روز اجاره املاک شود، در دستور کار سیاستگذاران باشد.

واژه های کلیدی: بازار | قانون | مالیات | قانونی | شناسایی | اخبار اقتصادی و بازرگانی