تاکتیک تازه فروش منزل های غیرمصرفی

عبارات مهم : بازار

فروشندگان املاک دارای نقص، تاکتیک تازه ای جهت جذب تقاضا شروع کردند. اخیرا آن دسته از فایل های فروش آپارتمان که به لحاظ عمر بنا، امکانات حداقلی و از همه مهم تر توانایی تخریب و نوسازی، «دارای اشکال و فاقد شرایط خرید جهت تقاضای مصرفی» بوده، با عناوین «مناسب جهت سرمایه گذاری» عرضه شده است هست. بررسی ها نشان می دهد هدایت تقاضای سرمایه ای به سمت این دسته محدود از فایل های ملکی، علاوه بر اینکه بازدهی بلندمدت آنها را به نوعی تامین می کند، بازار واحدهای پرمشتری- کم متراژهای میان سال – را در اختیار منزل اولی ها می گذارد.

تاکتیک تازه فروش خانه‌های غیرمصرفی

تلاش گسترده گروهی از فعالان و واسطه های بازار ملک جهت فروش آپارتمان های با شرایط ویژه، طی هفته های اخیر، منجر به شکل گیری یک شاخه تازه در بازار معاملات خرید و فروش مسکن شده است هست. یافته های «دنیای اقتصاد» بر پایه تحقیقات میدانی از بازار معاملات خرید و فروش آپارتمان های مسکونی نشان می دهد طی روزهای اخیر، حجم قابل توجهی از فایل های فروش آپارتمان که به علت برخورداری از شرایط خاص(دارای نقص)، اغلب مورد توجه متقاضیان مصرفی حاضر در بازار مسکن (افرادی که به قصد سکونت در واحد خریداری شده است هم اکنون در بازار حضور دارند)، قرار ندارد، به عنوان فایل های مناسب جهت خرید به سمت غیرمصرفی تقاضای ملک پیشنهاد می شود. فعالان حاضر در شاخه تازه شکل گرفته بازاریابی ملکی با تفکیک فایل های با شرایط خاص از سایر آپارتمان های مناسب جهت خرید و سکونت متقاضیان مصرفی به متقاضیان غیرمصرفی توصیه می کنند به جای پرداخت هزینه اوج جهت خرید آپارتمان های نوساز و برخوردار از تمام امکانات(همچون پارکینگ، انباری و. . . )، آپارتمان هایی را خریداری کنند که بنا به بعضی دلایل هم اکنون با قیمت ارزان تری نسبت به سایر واحدها در بازار فایل شده است اند.

این دسته از آپارتمان ها، واحدهایی هستند که به علت برخورداری از شرایط خاص همچون «سن بنای بالا»از جمله منزل های پیر بالای ۲۵ سال ساخت و همچنین منزل های کلنگی غیرقابل تخریب، «واقع شدن در معابر کم عرض تر در مقایسه با معابر معمولی شهر»، «عدم برخورداری از انباری یا پارکینگ»، «قدیمی بودن نقشه» و. . . قیمتی به مراتب پایین تر از سایر آپارتمان ها دارند؛ این در حالی است که عدم میل به متقاضیان مصرفی به خرید این واحدها موجب شده است است هم اکنون امکان چانه زنی جهت خرید این گروه از آپارتمان ها با تخفیف زیاد نیز فراهم شود؛ درحالی که در شرایط فعلی به علت «پرش قیمت مسکن»، «افزایش حجم تقاضا جهت خرید واحدهای مسکونی» و همچنین «کمیاب شدن فایل های مناسب در بازار فروش ملک»، امکان دریافت تخفیف موثر در عمده معاملات فعلی امکان پذیر نیست.

فروشندگان املاک دارای نقص، تاکتیک تازه ای جهت جذب تقاضا شروع کردند. اخیرا آن دسته از فایل های فروش آپارتمان که به لحاظ عمر بنا، امکانات حداقلی و از همه مهم تر

واسطه ها وفعالان فروش آپارتمان های مسکونی، این روزها تبلیغات گسترده ای را جهت جذب سمت غیرمصرفی تقاضای آپارتمان های مسکونی به این گروه از آپارتمان ها شروع کرده اند و در تلاشند این گروه از متقاضیان که هم اکنون در میان متقاضیان مصرفی در حال جست و هوا آپارتمان های کوچک متراژ یا میان متراژ هستند را به خرید واحدهای مسکونی با شرایط خاص ترغیب کنند. به اعتقاد واسطه های فعال در بازار ملک این گروه از متقاضیان خرید مسکن که به قصد سرمایه گذاری و حفظ ارزش دارایی های خود هم اکنون در بازار مسکن حضور دارند، به علت آنکه قصد سکونت در واحدهای خریداری شده است را ندارند و این واحدها را بعد از خرید جهت مدت زمانی مشخص(اغلب تا چند سال) به بازار اجاره عرضه می کنند، عالی ترین گزینه جهت خرید این دسته از آپارتمان ها هستند. این منزل ها املاکی هستند که در میان مدت و بلندمدت، با تخریب و نوسازی، به واحدهای مسکونی قابل استفاده تبدیل می شوند و در نهایت، قابل فروش و استفاده اقتصادی جهت سرمایه گذار خواهند شد ولی در کوتاه مدت، به نوعی، امکان خرید و فروش مکرر در بازار ملک جهت این گروه از متقاضیان (رفتار سفته بازی) وجود ندارد و در نتیجه جلوی جنبش قیمت مسکن گرفته می شود.

نفع سه جانبه از شاخه تازه معاملات مسکن

کارشناسان بازار مسکن و واسطه های فعال در بازار خرید و فروش این دسته از آپارتمان ها معتقدند جذب سمت تقاضای غیرمصرفی به بازار خرید آپارتمان هایی که هم اکنون به علت بعضی شرایط خاص کمتر مورد توجه منزل اولی ها و سایر متقاضیان مصرفی خرید مسکن است در بردارنده نفع سه جانبه هم جهت «بازار معاملات مسکن»، هم جهت «خریداران این گروه از آپارتمان ها» و هم جهت «متقاضیان مصرفی خرید آپارتمان» است.

اگرچه در شرایط فعلی عمده تقاضای موجود در بازار مسکن جهت خرید آپارتمان مربوط به سمت تقاضای مصرفی مشمول بر منزل اولی های مجهز به وام یکم و سایر متقاضیان مصرفی است ولی در این میان گروه هایی از سرمایه گذاران نیز متقاضی خرید آپارتمان های کوچک متراژ و میان متراژ در مناطق مصرفی شهر پایتخت کشور عزیزمان ایران هستند؛ این گروه از متقاضیان در پی رشد قابل توجه قیمت مسکن در ماه های اخیر به خاص در مناطقی که کانون واحدهای مصرفی هستند به جمع متقاضیان مصرفی اضافه شده است اند و سطح تقاضا جهت خرید این واحدها را زیاد کردن داده اند. هم اکنون متقاضیان مصرفی که به قصد سکونت در آپارتمان های موردتقاضا در بازار مسکن حضور دارند با دو معضل عمده ناشی از پرش قیمت ها و همچنین کمبود فایل های مناسب خرید با شرایط مطلوب سکونتی(آپارتمان های نوساز، برخوردار از امکاناتی همچون انباری و پارکینگ و. . . ) مواجهند؛ بنابراین حضور سرمایه داران و سفته بازان در بازار تقاضای آپارتمان های مصرفی هم اکنون مسیر دسترسی متقاضیان مصرفی به آپارتمان های مناسب را دشوارتر کرده هست.

تاکتیک تازه فروش خانه‌های غیرمصرفی

خروج این دسته از متقاضیان غیرمصرفی از بازار آپارتمان های مورد تقاضا و مناسب گروه های مصرفی و هدایت آنها به بازار آپارتمان های با شرایط خاص در وهله اول منجر به کم کردن سطح تقاضا جهت خرید واحدهایی می شود که هم اکنون سمت تقاضای مصرفی مایل به خرید و سکونت در آنهاست. کم کردن تقاضا جهت خرید آپارتمان های مصرفی با خروج متقاضیان غیرمصرفی از بازار این واحدها منجر به دسترسی خریداران مصرفی به تنوع بیشتری از فایل های فروش می شود؛ در عین حال که همین عامل می تواند از پیشروی تند قیمت ها به واسطه زیاد کردن تقاضا جهت خرید آپارتمان های مصرفی جلوگیری کند. هدایت سرمایه گذاران ملکی حاضر در بازار تقاضای آپارتمان های مصرفی به شاخه تازه بازار خرید وفروش مسکن در عین حال که از بابت کم کردن تقاضا جهت خرید آپارتمان های مناسب تقاضای مصرفی، به نفع این گروه از متقاضیان هست، از دو زاویه مهم نیز جهت متقاضیان غیرمصرفی و سرمایه گذاران ملکی دارای مزیت است.

اولین مزیت به «امکان خرید این واحدها با قیمت مناسب تر از سایر واحدهای مصرفی» مربوط می شود؛ این دسته از آپارتمان ها به علت بعضی نواقص، از سمت متقاضیان مصرفی چندان موردتوجه نیست بنابراین متقاضیان غیرمصرفی از امکان چانه زنی زیاد با فروشنده جهت خرید با سطح قیمت مناسب تر برخوردارند. مزیت دوم به «ایجاد ارزش افزوده زیاد جهت این واحدها نسبت به قیمت خرید آنها در طول زمان» برمی گردد؛ اگرچه هم اکنون قیمت این واحدها به واسطه عدم برخورداری از انباری یا پارکینگ، چند ساله بودن عمر بنا و یا قرار گرفتن در معابر کم عرض تر نسبت به معابر معمولی شهر کمتر است ولی در جریان فرآیند تخریب و نوسازی این واحدها در سال های بعد، تمام نواقص فعلی آنها برطرف می شود و در نتیجه سطح قیمت این واحدها با سطح قیمت واحدهای بی عیب و نقص و نوساز برابری می کند؛ در نتیجه سرمایه گذاران اگرچه در شرایط فعلی مبلغ کمتری از بابت خرید این واحدها می پردازند ولی در سال های بعد، بعد از تخریب و نوسازی این واحدها نه تنها نواقص فعلی برطرف خواهد شد، بلکه قیمت این واحدها به سطح قیمت سایر واحدهای مسکونی می رسد.

فروشندگان املاک دارای نقص، تاکتیک تازه ای جهت جذب تقاضا شروع کردند. اخیرا آن دسته از فایل های فروش آپارتمان که به لحاظ عمر بنا، امکانات حداقلی و از همه مهم تر

هم اکنون برمبنای ضوابط شهرسازی، تمام واحدهای مسکونی نوساز باید از انباری و پارکینگ مناسب و منطبق با استانداردهای شهرسازی برخوردار باشند؛ همچنین مطابق با قوانین موجود همه واحدهای مسکونی واقع در معابر کم عرض در وقت تخریب و نوسازی عقب نشینی کرده وبه این ترتیب واحدهای تازه در معابر استاندارد احداث می شوند. همین عنوان باعث می شود در طول وقت واحدهایی که در ابتدا به علت برخورداری از شرایط خاص ارزان تر از سایر واحدها به فروش رفته اند، ارزش افزوده بیشتری پیدا کرده و نفع بیشتری را به سرمایه گذاران برسانند بنابراین سرمایه گذاران باید این توصیه را مدنظر داشته باشند که در صورت خرید این واحدها باید از خرید و فروش زودهنگام جلوگیری کرده وبا نگه داری این واحدها تا زمانی که به سن تخریب و نوسازی برسند واحدها را به بازار اجاره عرضه کنند.

نفع سومی که از ایجاد شاخه تازه در بازار معاملات مسکن مبنی بر هدایت سرمایه گذاران ملکی به بازار واحدهای مناسب خرید از سوی متقاضیان غیرمصرفی ایجاد می شود مربوط به «کل بازار مسکن» هست. بازار مسکن از ناحیه هدایت تقاضای غیرمصرفی جهت خرید این گروه از آپارتمان ها که به علت بعضی نواقص موجود مورد توجه متقاضیان مصرفی خرید مسکن قرار ندارد، دست کم از چهار ناحیه عمده منتفع خواهد شد. نخستین نفع فروش واحدهای برخوردار از شرایط خاص به متقاضیان غیرمصرفی متوجه بازار «اجاره» مسکن خواهد بود؛ سرمایه گذاران ملکی تا وقت فروش مجدد این واحدها به خریدار بعدی، این گروه از آپارتمان ها را به بازار اجاره عرضه می کنند که این عنوان منجر به تعدیل سطح اجاره بهای مسکن در مناطق مصرفی خواهد شد؛ این واحدها به خصوص جهت مستاجرانی که به علت عدم کفایت درآمدی قادر به اجاره واحدهای مسکونی بدون مسئله نیستند، مناسب هستند؛ مجردها، زوج های جوان کم درآمد، دانشجویان و سایر خانوارهای تک نفره همچون سالمندان، مهم ترین متقاضیان اجاره این واحدهای مسکونی هستند.

تاکتیک تازه فروش خانه‌های غیرمصرفی

دومین مزیت شکل گیری شاخه تازه در بازار معاملات واحدهای مسکونی، «رونق خرید و فروش واحدهای چندساله با شرایط ویژه» هست؛ بسیاری از این واحدها به علت وجود نقص های گفته شده است از سوی خریداران مصرفی مورد توجه نیستند و اغلب مالکان آنها جهت تبدیل به احسن کردن این آپارتمان ها، با مسئله فروش نرفتن این واحدها مواجهند؛ هدایت تقاضای سرمایه ای به بازار این واحدها این مسئله را نیز برطرف کرده و معاملات خرید وفروش در این سمت از بازار مسکن را نیز رونق می دهد. نفع سوم هدایت تقاضای غیرمصرفی به این سمت از بازار مسکن که در واقع می توان آن را بااهمیت ترین نفع شکل گیری این شاخه تازه در بازار معاملات واحدهای مسکونی دانست به «کنترل سفته بازی و سوداگری در حوزه مصرفی بازار ملک» به واسطه خروج متقاضیان غیرمصرفی از بازار واحدهای مناسب تقاضای مصرفی برمی گردد؛ از آنجا که عمده خریداران این واحدها جهت ایجاد ارزش افزوده باید حداقل جهت چند سال منتظر بمانند تا سن آپارتمان آنها به حدی برسد که بتوانند آن را تخریب و نوسازی کنند، فعالیت های سوداگرانه آنها در بازار مسکن محدود می شود؛ به این معنا که این گروه از سرمایه گذاران ملکی به جای خرید و فروش های مکرر و ایجاد تقاضای هجومی جهت خرید واحدهای مصرفی، جهت تامین ارزش افزوده موردنظر از سرمایه گذاری انجام شده است ترجیح می دهند وقت بیشتری را منتظر بمانند و به این ترتیب فعالیت های سوداگرانه آنها در بازار مسکن کم کردن یافته و محدود می شود.

این عنوان به کم کردن التهاب در بازار مسکن کمک شایانی می کند. مزیت چهارم «پاسخ گویی مناسب به تقاضای سرمایه ای در بازار مسکن» و«افزایش حجم کلی معاملات آپارتمان»است؛ بدون آنکه سمت مصرفی بازار مسکن با کمبود واحدهای مناسب و مورد تقاضا مواجه شود؛ خریداری واحدهای با شرایط خاص از سوی متقاضیان غیرمصرفی در عین حال که به رونق بازار معاملات مسکن و زیاد کردن حجم کل معاملات کمک می کند به علت خریداری آپارتمان هایی که در دورترین نقطه از دایره گزینش متقاضیان مصرفی در شرایط فعلی قرار دارند، باعث کمبود فایل های موردتقاضای این دسته از متقاضیان وایجاد التهاب در بازار مسکن نیز نخواهند شد. همین عامل می تواند یکی از عوامل پنهان در کنترل سطح قیمت ها در بازار مسکن و تثبیت قیمت فروش واحدهای مسکونی در طول وقت باشد.

دنیای اقتصاد

واژه های کلیدی: بازار | آپارتمان | بازاریابی | سرمایه گذار | سرمایه گذاری | سرمایه گذاری | خرید آپارتمان | معاملات آپارتمان